1年4次加息，累计涨幅为0.72％，3年7次加息，累计涨幅1.98％。以贷款50万20年为例，以等额本息方式还款，从2008年1月1日起，房贷月供要比2006年8月19日以后购房贷款者多负担177.4元，相当于1年损失一部数码相机，5年损失一部IBM X60笔记本。然而，对于投资者来说，现在，当一套房子30年也不能收回成本的时候，确实该静下心来算算账了。

　　月供与租金差距增大

　　张先生在内桥附近有一处房产贷款35万，20年，以等额本息方式还款，3年前月供2260元，因装修比较简单，月租金只有2000元。3年来的7次加息，今年月供已达到2555元，到明年就达到2600元，而月租金只涨到了2200元。

　　张先生觉得越来越入不敷出，如果想要增加租金，只能增加投入。增加装修、家电，也是一笔不小的费用，而且还不一定会以多出很高的价格租出去，想来想去，都是自己的钱。

　　中原地产交易中心经理王巍巍告诉记者，一是因为租金太低，还有一个因素是房价太高，投入的比较多但是租金回报小。而房价高，必然要影响到贷款金额的增多。南京市的租金却一直不温不火，利息3年来却小步快跑，渐渐拉大了房贷月供与租金的差距。张先生这样的投资者不在少数，一次次加息在一点点打消他们投资的信心，如此下去，必将促使部分投资者抛售房产，在一定程度上，也制约了更多以租养房的投资者的进入。 本文来源：licaihome.com

　　12年收回成本？

　　房子出租回报率在8％以上，12年左右就能收回成本，12年后就等于白得一套房子。另外，今后房价肯定还会上涨，房子还能升值……目前，市场上，对于想投资的客户来说，售楼员基本都是这样算账的。而业内人士表示，目前开发商算出租回报率，一般是用年租金除以房屋总价，现在通用的说法是8％。实际上，这个8％是两年前就一直用的数字，虽然现在房价涨了，但租金没涨，这个数已经基本上不存在了。

　　销售员算账时，选取的基本都是项目周边房源租金报价最高的，说月租金3000元也行，4000元也行，购房人也没人细问。另外，开发商在算年租金时，基本都按1年2个月的空置期算，实际出租时，除非租价低，否则1年的平均空置期都会超过2个月。

　　再加上开发商算租金时基本都不会扣除物业费、供暖费等成本，算房屋总价时，都按购房的实际总价款算，不会加上相关税费、装修成本，公共维修基金、利息成本等。这样粗粗算出来的账基本都是虚高的。

　　相关人士表示，实际上，目前一套房子的真实出租回报率能达到5％就非常不错了，许多房子也就达到3％左右。

　　二手房出租不理想

　　王巍巍给记者举了一个例子，汉中门大街一套80平方米左右的两居室，市场单价为9000元/平方米左右，总价为70多万元。目前这套房的实际租金行情在每月2000元左右，即使按开发商的算法，按理想的1年10个月出租状态，用年租金除以房屋总价，即2万元除以70万元，回报率也仅为2.9％左右。

　　如果按实际的净租金和总成本算，租金中除去物业费、供暖费、中介费等成本，净月租金在1800元左右；而房价加上1.5％的契税、2％的公共维修基金和装修费等，实际支出达到73万元左右，回报率则更低。

　　“之所以回报率低，主要是本市房价在明显上涨的同时，而租金却基本没涨。”一家中介公司的工作人员表示。据不完全统计，今年上半年的房租较年初上涨了10％~15％，一方面有租赁税征收的原因，房东把这部分税收转嫁到了租房者身上；另外一方面，物业税开征的预期也在一定程度上会影响房价；当然，几次利率的提高，给一部分指望以房养房的出租人带来成本的上涨，故提高租金也有可能，但是这个原因对整个房地产租赁市场的影响不大。

　　房产投资账该怎么算？

　　“房价涨了，我买的房子就值。”这是目前大多数买房人的想法。

　　但如果光算房子升值回报，现在买一套房除了房款本身，还要缴1.5％或3％的契税，2％的公共维修金和0.05％的印花税。等房子升值出售时，如果5年之内，还要缴5.5％的营业税，0.05％的印花税，收益部分20％的个税以及1％的土地增值税。这一买一卖，相关税费就要在11％至13％左右，如果算上中介费、物业费等其他成本，5年内，房产升值13％才不亏钱。 本文来源－－licaihome.com

　　相关人士还表示，额外的还要考虑装修费和贷款利率。相对来说，卖房时装修费按一半折价就不错了。贷款利率对于投资者来说是一笔比较大的支出，目前5年期房贷的优惠利率为6.27％，也就是说至少房产升值20％才不亏。出租回报率、出售回报率、银行利率和其他投资机会成本，都应该算在内。（陆春花）